Я провел небольшое исследование поведенческой экономики рынка недвижимости. Хочу поделиться результатами. Результаты оказались раскрытием секрета. (Безумные пути такие, например, как дождаться смерти родителей или бабушки, чтобы стать собственником квартиры я не буду рассматривать).

Возьмем для рассмотрения только рациональные и относительно зависящие от самого человека.

И так поехали…

1. Взять ипотеку:

Самый дорогой и невыгодный способ. Поведение потребителя приблизительно следующее:

Человеку становиться невыносимо без собственного жилья.

Предпосылок к этому может быть несколько:

1. К человеку приходит понимание, что жизнь проходит, а он рискует остаться под старости лет на улице.

2. К человеку приходит понимание, что аренда квартиры не вариант, поскольку он ежемесячно платит деньги, которые к нему никогда не вернутся, и он под старости лет не сумев обеспечить себе непрерывность поступления денег - останется на улице.

3. Человек образует семью и (как правило это жены в союзе с детьми) не хотят в старости беспомощными остаться на улице.

4. Ну или еще по каким-то причинам припрет… Человек открывает какую-нибудь газету или сайт смотрит объявления и … нарывается на посредника, который сначала убеждает его заключить с ним договор на эксклюзив, а потом привязав его, берет с него до 600 000 тенге за свои услуги. Обычно услуги сводятся к тому, что они стоят рядом с человеком, когда он смотрит квартиру.

Плюсы и минусы:

Этот метод следствие отсутствия у человека навыков планирования своей жизни.

Плюс только один: Не надо учиться планировать, самоорганизовываться и можно просто плыть по течению жизни.

Есть еще один плюс – но, он не для человека. Он для банков. А еще человек поддерживает посредников-риэлтеров. Условия ипотечного кредитования настолько не выгодны, что человек, чтобы приобрести квартиру себе должен как минимум две подарить банку.

2. Долевое строительство:

Поведение потребителя:

Обычно в долевом участии участвуют люди более организованные. Покупка дома для них не горящий вопрос. Они могут подождать его окончания. Суть этого метода в том, что застройщик начинает свой коммерческий проект застройки и предлагает всем купить дом на условиях долевого участия на условиях изменяющейся цены:

На нулевом цикле самая низкая цена и далее по мере завершения дома цена растет.

Плюсы этого метода:

Если у вас есть, где жить, есть время и есть стартовый взнос и постоянный доход, то вы можете купить квартиру дешевле.

Минусы этого метода:

Долевое строительство — это чистый бизнес-проект.

Предприниматель инициирующий строительный проект закладывает свою прибыль к стоимости строительных материалов и к стоимости труда рабочих. По разным оценкам эта цифра плавает от 180% до 300% на каждый квадратный метр. В принципе это право предпринимателя сколько он зарабатывает. Не мне давать им оценку, но иногда неумеренные аппетиты строительного бизнеса и не умение дождаться окончания стройки без того, чтобы не съесть деньги дольщиков приводили к тому, что строительство дома не заканчивалось. Люди теряли деньги и взамен не получали дома.

Люди, потерявшие деньги становились проблемой государства.

В результате государство сделало долевое строительство сложным и, самое главное, дорогим процессом (речь идет о нескольких миллионах долларов США на каждый дом). Опять же понятно - государство снижает свои риски. Но строительные компании тоже не лыком шиты, и они всю нагрузки на стоимость жилья вешают на покупателей.

Есть в долевом участии еще одна проблема. Строительные компании не могут набрать сразу всех дольщиков. Соответственно они вынуждены брать кредиты в банке и опять же покупатели квартир через долевое участие оплачивают эти проценты и как мы понимаем цену квартиры это не снижает. В общем, по моему мнению, этот метод лучше предыдущего, но хуже тех, которые мы будем обсуждать далее.

3. Участие в государственных программах:

Этот метод рожден из того, чтобы повысить политический рейтинг власти. Выгода государства в данном случае это привлечь и удержать бюджетников на их рабочих местах, организовать целенаправленную внутреннюю миграцию населения, ну, и главное, снизить социальное напряжение у социально-уязвимых слоев населения.

В настоящий момент оператором государственных программ определен Отбасы Банк. И команда банка мне лично очень импонирует.

Плюсы этого метода: очевидная недорогая система входа на путь обретения жилья для тех, у кого нет возможности внести большой первоначальный взнос или нет достаточно большой зарплаты, чтобы нести нагрузку оплаты ипотечного кредита и при этом не голодать.

К минусам можно отнести то, что участники таких государственных программ обычно очень четко регламентированы – т.е. они не для всех. Ну и еще для участия в таких программах как правило нужно стоять в длинных-длинных очередях длинною в года. Этот метод не подходит для тех, кто хочет использовать недвижимость, как механизм инвестиций или защиты своего благосостояния от инфляции.

4. Участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК):

Этот метод во всем мире считается одним из самых лучших и выгодных. Но все страны совка всегда пытаются идти не по проложенным трассам, а по своим порой неведомым тропинкам и кричать, что «мы идем своим путем». Только практика показывает, что люди устают ходить где попало и все равно все опять выезжают на уже проложенные трассы, как правило с опозданием по времени и конкретно вымотанные. Но разговор не об этом.

ЖСК как правовая форма загадочным образом попала в узкий коридорчик закона «О жилищных отношениях». Соответственно ЖСК как форму практически четвертовали. Без рук и без ног, если честно и без головы, ЖСК стала на подхвате у строительных объектов, которые остались от «долевого строительства со сбежавшими застройщиками».

ЖСК потеряли свою суть и теперь строятся за счет строительных компаний с участием государства. Члены ЖСК уже не своими домами занимаются, а в большей степени заняты разборками друг с другом и шантажом застройщика и государства.

А так ЖСК – это, я повторюсь, был реинкарнацией древнейшей традиции, которая по-казахски называлась «Асар».

«Асар» — древний обычай казахского народа, согласно которому люди, собравшись вместе, искренне и безвозмездно выполняют непосильные для одного человека или для одной семьи работу. Происхождение обычая связано с потребностью взаимопомощи для выживания в суровых условиях степи, поэтому люди сообща решали проблемы и помогали попавшим в беду. Этот обычай сохранился испокон веков, его почитают и сохраняют до наших дней. Слово «асар» в переводе на русский язык означает «всем миром». Обычно на асар приглашаются люди из соседних деревень. Человек, пригласивший соседей, накрывает для них праздничный стол. В качестве безвозмездной помощи могли быть следующие действия: постройка дома, загона, кошение сена, стрижка овец.

5. Обмен с доплатой:

Этот метод работает, когда у человека уже есть квартира или дом, и он хочет просто улучшить свои условия жизни, переехать ближе к месту учебы или работы и мн. др.

Суть метода проста он берет свою недвижимость и с доплатой меняет ее на другое жилье. При этом стоимость кредита нагружает человека только на разницу между стоимости его жилья. Это можно назвать самым дешёвым способом, но, с жесткими начальными условиями.

Это делает его лишь третьим и уступает методам, которые я опишу ниже.

6. Кооперативы по покупке квартир:

Это потребительские кооперативы. Суть его сильно похожа на другую традицию «Черная касса» . Члены кооператива помогают друг другу выкупать квартиры приблизительно следующим образом:

Люди объединяются в кооператив. Выстраивают очередность, по которой они покупаю квартиру.

Потом все скидываются и покупают квартиру первому человеку. Потом условно «на следующий месяц» покупают квартиру следующему члену кооператива. И так до тех пор, пока все члены кооператива не получат квартиру.

Плюсы этого метода:

• Человек, конечно, намного быстрее получит квартиру, чем он копил бы в одиночку.

• Пока человек покупает квартиру он не дарит две квартиры банку. т.е. квартира достается человеку как минимум на 200% дешевле.

• Ну и плюс есть с кем общаться, пока все помогают купить друг другу квартиру.

Недостатки конечно тоже есть.

Во-первых, квартиры стоят дорого, а это значит, что такие кооперативы нуждаются в большом количестве членов. Большое количество членов делает очередь в кооперативе ооочень длинной.

Во-вторых, эта система возникла когда на рынке недвижимости были относительно стабильные цены, поэтому она очень сложно переносит колебания цен на рынке. Если цена сильно растет, то такие кооперативы могут столкнуться с риском быстро скатиться в финансовую пирамиду, поскольку будут остро нуждаться в увеличении своих членов. При этом первые члены, которым квартиру уже купили либо будут вынуждены продолжать оставаться членами значительно переплачивая за свое жилье, либо (и это наиболее вероятный сценарий) выйдут из кооператива толкая его к вынужденному набору новых членов, а это будет уже сильно похоже на финансовую пирамиду. Поскольку на определенном этапе такой кооператив просто не сможет исполнить свои обязательства перед последними своими членами.

К тому же такие кооперативы покупают недвижимость на рынке, как правило на уровне самой высокой рыночной стоимости. К тому же права пайщиков в таких кооперативах слабо защищены. Я насчитал приблизительно 5 таких рисков, каждый из которых может стать разрушительным для работы такого метода.

Люди должны знать об этих рисках, но это отдельная важная тема и об этом будем общаться отдельно. Кому интересно пишите в комментариях, я приглашу вас на вебинар.

Мне не терпеться приступить к методу, который, по моему мнению, является самым выгодным.

 

7. Потребительские кооперативы по строительству квартир.

Они имеют принципиальное отличие от ЖСК. В ЖСК могут быть только физические лица, в ПК и физические, и юридические. В ЖСК количество пайщиков должно совпадать с количеством квартир, в ПК такого требования нет, более того часть квартир в ПК может изначально строиться для коммерческих целей, доходы с которых используются для возврата денег на строительство квартир для членов кооператива. От долевого строительства отличие в том, что члены кооператива на основе закона РК «О потребительской кооперации» сами управляют бюджетом строительства.

В ПК строительная компания обосновывает каждый тенге затрат. В результате строительство получается максимально качественным и максимально дешевым. Строительная компания тоже в выигрыше. Прямые затраты на строительные материалы и зарплату рабочим покрывают членские взносы членов кооператива или банковский кредит под залог членских взносов (аннуитетных платежей). Это означает, что строители строят без рисков.

А прибыль строительная компания получает, когда кооператив после обеспечения членов кооператива квартирами продает специально выделенные на продажу квартиры и коммерческие площади на рынке и по рыночной цене.

Кооперативное строительство также выгодно для банков и инвесторов, которые могут кредитовать или инвестировать кооперативное строительство под залог аннуитетных платежей от членов кооператива.

В этом случае их риски минимальны. Если взять как пример долевое строительство, то в случае приостановки платежей ипотечного кредита банк или инвестор может провести залоговый аукцион и вернуть свои деньги только после введения здания в эксплуатацию и только по решению суда.

В кооперативном же методе, если член кооперативе не может уже выплачивать ежемесячные взносы, то члены кооператива могут выкупить пай данного члена кооператива и вернуть свои затраты после продажи квартиры или продать пай другому человеку. При этом пайщику возвращаются все деньги, которые он уже вложил в строительство.

И все это делается без решения суда, общим собранием пайщиков. Соответственно для банка или инвестора поток поступления средств не прекращается ни на день и низкая стоимость получения денег в случае неплатежей отдельно взятого члена кооператива.

И, самое главное, при данном методе выигрывает член кооператива. Математика упрощенная, просто чтобы вы поняли суть метода:

Члены кооператива строят 10 этажное здание плюс два этажа коммерческих площадей.

На 5 этажах живут они сами. 5 этажей они продают по рыночной цене.

Соответственно, если верить СМИ и социальным сетям, то строительные компании накручивают от 180 до 300 %.

Получается, что члены кооператива продав на рынке 5 этаже с экономят на приобретении жилья 80 % или получат доход в 100% от стоимости.

Говоря еще проще:

Предположим цена квартиры 30 миллионов тенге. В итоге вы купите квартиру в 20% от ее стоимости (за 6 миллионов) при плохом раскладе. Или получите свою квартиру вообще бесплатно плюс 30 миллионов в виде чистой дохода кооператива на каждого пайщика.

ПК конечно не сможет выплатить членам кооператива их прибыль (поскольку - это не коммерческая организация), но может оплачивать их коммунальные расходы в течение многих лет или купить всем машины, или оплачивать их лечение, или оплачивать их расходы на обучение.

Сам пишу и сам в шоке от своих исследований!!! Так вот. Это не теория!

У нашей ассоциации появился мощный союзник! На фото мы подписываем меморандум с Казахстанской Жилищной Компанией о запуске пилотных проектов по строительству жилья для населения методом потребительской кооперации.

Ура друзья!!! Это большая победа для населения Казахстана!!!

Мне очень греет душу, что государственная организация на самом деле хочет снизить стоимость жилья для обычного населения. Понятно, что мы будем строить пилотные проекты в жилье эконом класса и не будем заходить в класс элитного жилья.

Казахстанской Жилищной Компанией будет осуществляться подбор инжиниринговой компании и осуществляться совместно с членами кооператива контроль за использованием средств. Я только - за! Мы должны сделать этот процесс очень прозрачным и полностью контролируемым обществом и государством.

Прошу всех сделать максимальный репост. Хочу, чтобы в таких пилотах участвовали как можно больше активных и прогрессивных людей.

Мы можем провести обучение всем, кто хочет знать, как участвовать в таких программах.

Кому интересно пишите в комментариях мы пригласим вас на тематический семинар в зум.

 

Казыбек Шайх

18.09.2021